پيش خريد آپارتمان

پیش خرید آپارتمان:

یکی از بهترین انواع سرمایه گذاری در ملک و یکی از بهترین روشها برای خانه دار شدن در ایران، پیش خرید آپارتمان است.
اما…اما…
به دلیل نبود شفافیت در اسناد و مدارک و به دلیل به روئیت نرسیدن آپارتمان، به دلیل آماده نبودن، متأسفانه به محل و منشع بسیاری از کلاهبرداری ها در حوزه املاک تبدیل شده.
در این مقاله ما قصد داریم نکاتی را در مورد پیش خرید آپارتمان به شما عزیزان یادآوری کنیم تا در هنگام پیش خرید آپارتمان بهترین تصمیم را برای سرمایه ارزشمندتان اتخاذ نمایید.
پس با ما همراه باشید….

در شرایطی که سال به سال خرید آپارتمان برای اقشار ضعیف و متوسط جامعه ایرانی سخت تر و سخت تر میشود و با توجه به تقاضای موثر مسکن و خانه دارشدن، امروزه معاملات پیش خرید آپارتمان از رشد چشمگیری برخوردار شده .
به موازات افزایش تقاضا برای پیش خرید آپارتمان، متاسفانه دعواهای حقوقی مربوط به معاملات پیش خرید آپارتمان هم رشد چشمگیری داشته و امروزه شاهد انبوهی از پرونده های مربوط به پیش خرید آپارتمان در مراجع قضایی هستیم.

دلایل کلاهبرداری در معاملات پیش خرید املاک:
۱)تنظیم غیر اصولی قراردادها
تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان فنی ست و نیاز به تخصص دارد و از توان خیلی از پیش خریداران، پیش فروشندگان و بنگاه های سنتی املاک خارج است،پیشنهاد میشود جهت تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان
حتماً از مراکز و مراجع دارای صلاحیت مشورت بگیرید.

«جهت هرگونه مشاوره تخصصی فنی وحقوقی پیش خرید آپارتمان با ما در ارتباط باشید»

۲) نبود اسناد مستقل برای هر واحد:
یکی دیگر از دلایل کلاهبرداری و فروش مال غیر در معاملات پیش خرید آپارتمان این است که این املاک فاقد سند می باشند و شفافیت در مدارک آنها به حدی نیست که پیش خریداران بتوانند به راحتی قراردادشان را در بستری ایمن تنظیم کنند.

۳)خرید قبل از تکمیل و روئیت:
دلیل دیگر کلاهبرداری در پیش خرید آپارتمان اینست که ملک خریداری شده قابل رویت نیست تا پیش خریدار شرایط، امکانات و… را روئیت و بررسی کند. زمانی که قرارداد پیش خرید آپارتمان تنظیم میشود هنوز آپارتمان ساخته نشده یا در مراحل میانی و یا پایانی ساخت می باشد.بعضی از سازندگان بدنبال اینطور شرایطی هستند تا اپارتمان فروخته شده را با هزینه کمتری تکمیل و به پیش خریدار تحویل دهند

محاسن پیش خرید آپارتمان:
*در هنگام پیش خرید آپارتمان با توجه به اینکه ملک نوز روز کامل و آماده بهره برداری نیست شما می توانید با قیمتی پایین تر نسبت به آپارتمانهای آماده مشابه، آن را خریداری کنید و بعد از از تحویل گرفتن با سود بیشتری به فروش برسانید. در هنگام خرید آپارتمان اماده خریدار باید حداکثر ظرف مدت ۴۵روز ثمن معامله را پرداخت نماید اما در هنگام پیش خرید آپارتمان، شما می توانید با پرداخت حدود ۵۰ درصد ثمن معامله قرارداد را تنظیم کنید وام مسکن اضافه کنید و مابقی ثمن معامله را با توجه به پیشرفت پروژه در چند قسط به صورت منعطف پرداخت کنید.

*وقتی شما آپارتمان آماده ای را خریداری میکنید ممکن است طراحی داخلی و نقشه های معماری آن با سلیقه شما متفاوت باشد. اما هنگام پیش خرید آپارتمان شما می‌توانید با هماهنگی سازنده تغییراتی را در نقشه های داخلی و دکوراسیون داخلی اپارتمان ایجاد کنید.
در آپارتمان های آماده با توجه به اتمام روند پروژه کیفیت مصالح و متریال و نوع ساخت آن خیلی قابل رویت نیست، اما در پیش خرید آپارتمان شما می‌توانید از نزدیک شاهد تمامی مراحل ساخت پروژه و کیفیت مصالح و متریال مورد استفاده باشید.

معایب پیش خرید آپارتمان همراه با ارائه راه حل:
در صورت نبود لیست مصالح و طراحی معماری خیلی از سازنده ها به دنبال این هستند که هزینه ی مصالح و متریال و دستمزد ها را در آپارتمانهای پیش فروش شده را به حداقل رسیده تاسود بیشتری را برای خود ایجاد کنند.
توصیه میشود اطلاعات فنی خود را قبل از پیش خرید آپارتمان به حدی برسانید که در این مورد متضرر نشوید.

ممکن است مالک یا سازنده با توجه به نبود سند، ملک را به چند نفر دیگر بفروشد و متواری شود.
در این مورد هم توصیه میشود به نکات حقوقی مورد نیاز این قراردادها
توجه ویژه‌ای داشته باشید و در صورت نیاز از مشاوره مراکز و مراجع داری صلاحیت استفاده کنید،

ممکن است سازنده نتواند به موقع ملک را به پیش خریدار تحویل بدهد که در اینصورت باید جریمه روز شمار در نظر گرفته شود که پیش خریداران از بابت تأخیر در تحویل متضرر نشوند.
ممکن است به دلیل رعایت نکردن استانداردهای ساخت ،پیش فروشنده نتواند گواهی عدم خلاف و پایان کار بگیرد و در این صورت ملک فاقد سند خواهد بود،برای جلوگیری از ضرر و زیا در این بخش بهترین کا اینست که حق فسخ برای پیش خریدار پیش بینی شود،البته که قرارداد باید طوری تنظیم شود که در صورت فسخ ،پیش خریدار بتواند ضمن مطالبه خسارت، ثمن معامله را به نرخ روز از پیش فروشنده پس بگیرد.
در مواردی مشاهده شده سازندگان وام های کلان بانکی را برای ساخت از روی سند مادر دریافت می کنند و وام دریافتی را تسویه نمی‌کنند که همین امر باعث متضرر شده پیش خریدار میشود،
راه حل این است که عدم اخذ وام توسط مالک و سازنده را مورد بررسی قرار دهید.

قانون پیش فروش آپارتمان:

قوانین پیش فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ تصویب شد ولی متاسفانه در خیلی از نقاط ایران هنوز به اجرا در نیامده،
در این قانون آمده که هر کدام از واحدهای آپارتمانی باید دارای دفترچه مستقل فنی بوده که مشخصات کامل و ملحقات مربوطه در آن تنظیم شده باشد. ولی متاسفانه این شناسنامه فنی در خیلی از شهرداری ها صادر نمی شود ویا به دلیل بوروکراسی اداری پیچیده جهت اخذ این شناسنامه، خیلی از مالکان و سازندگان تمایلی برای گرفتن آن را ندارند،
در این قانون آمده که پیش فروش کننده باید حتما از طریق انتشار آگهی که مجوز ان از طرف دستگاهای نظارتی صادر شده، اقدام به پیش فروش کند.
بطور کلی به دلیل ضعف در اجرای قانون پیش فروش ، همچنان شاهد این هستیم که به دلیل تقاضای زیاد پیش خرید آپارتمان و با توجه به نیاز سازندگان به پیش فروش آپارتمان، برای تامین نقدینگی، به شکلی انجام میشود که این نوع معاملات همچنان جولانگاه کلاهبرداران و افراد سودجو ست.
البته که جای نگرانی نیست،
چون در صورتی که پیش خریداران نکات حقوقی و نکات فنی مربوط به این نوع سرمایه گذاری را رعایت کنند و از کارشناسان مربوطه کمک بگیرند ،قطعاً می توانند سرمایه‌گذاری موفقی در زمینه پیش خرید آپارتمان را تجربه کنند.

نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود:
در زمان تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان،حتما موارد زیر به صراحت مورد بررسی قرار گرفته و در قرارداد عنوان شود
۱ ) مشخصات کامل پیش فروشنده و پیش خریدار
۲ ) پلاک ثبتی و آدرس کامل پستی

۳ ) شرایط و امکانات ساختمان و واحد اپارتمانی مورد معامله مانند
متراژ واحد و موقعیت آن در ساختمان(طبقه چندم؟واحد چندم؟)
و متراژ و جای انباری و پارکینگ
۴ ) مشخصات فنی و معماری ساختمان و واحد اپارتمانی که قرار است در آن ساخته شود
۵ )لیست مصالح و متریالی که قرار است در ساختمان و واحد مربوطه مورد استفاده قرار بگیرد.
۶ ) نوع تاسیسات گرمایشی و سرمایشی و برقی
۷) نوع آسانسور از نظر ظرفیت،برند موتور و گیربکس و…
۸) ثمن کلی معامله و مقدار پیش پرداخت در هنگام تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان و شرایط وام مسکن و پرداخت الیافی ثمن معامله با توجه به پیشرفت کار.
۹ ) زمانبندی مراحل ساخت پروژه و تعیین تاریخ تحویل موقت واحد با صورتجلسه و همچنین اخذ سند تک برگ و انتقال آن بنام خریدار
۱۰) تعیین نوع و مقدار ضمانت اجرای تعهدات از طرفین معامله
۱۱) تعیین مرجع حل اختلاف در صورت نیاز ،که داور مرضی الطرفین باشد یا دستگاه قضایی

نکته مهم:
در هنگام تنظیم نحوه پرداخت ثمن معامله حتماً باید وجهی در قبال اخذ و انتقال سند بنام خریدار تعیین و باقی بماند

نکته مهم:
سرمایه گذاران و متقاضیان خرید آپارتمان در هنگام امضای قرارداد در خصوص در رهن بودن آن اطمینان حاصل نمایند.

جلسه پيش خريد
سخن پایانی:

پیش خرید آپارتمان اگر با اطلاعات کافی و در بستر ایمن انجام شود قطعا میتواند گزینه اول سرمایه‌گذارانی باشد که قصد سرمایه گذاری تا دو برابر موجودی خود را دارند و قطعا در مدتی کوتاه تا تحویل مالک سرمایه خود را دو برابر کنند.این رقم بدون احتساب تورم سالیانه می‌باشد که در ایران طی سالیان گذشته تورم دو برابری را هم در یکسال تجربه کردیم.
امیدوارم محتوای این مقاله مقدمه و چراغ راهی باشد برای شما عزیزان در جهت سرمایه‌گذاری موفق در املاک.
جهت هرگونه مشاوره رایگان در خصوص پیش خرید آپارتمان در هر جای ایران عزیز ،با ما در ارتباط باشید و از اطلاعات فنی و حقوقی مورد نیاز برای پیش خرید اپاتمان،ارائه شده توسط کارشناسان ما بهرمند شوید.

پيش فروش آپارتمان

بهترين روش سرمايه گداري پيش خريد آپارتمان