مشاركت در ساخت

مشاركت در ساخت، پروژه‌ی آقای قاسمی/ آرامش

مشاركت در ساخت تهاتر

مشاركت در ساخت، پروژه‌ی آقای قاسمی/ آرامش

مشاركت در ساخت

مشاركت در ساخت چيست؟

مشارکت در ساخت در واقع به نوعي قرار داد اطلاق مي شود که در زمينه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می گردد. این قرارداد در مورد کلیه پروژه های مسكوني، تجاري و… قابل اجرا مي باشد. اکنون که با تعریف مشارکت در ساخت آشنا شديم باید به نکته ای مهم توجه داشته باشیم. به این صورت که قراردادهای مشارکت در ساخت جزو مهم ترین قراردادها به حساب می آیند، چرا که مستقیماً بر مال و دارایی طرفین قرارداد اثر می باشند. به همین دلیل قوانین مشارکت در ساخت فراوانی نیز وضع شده است.

مشاركت در ساخت:

مشارکت در ساخت  به این صورت است که مالک یک قطعه زمین یا ساختمان، قصد احداث واحدهایی مسکونی یا تجاری را دارد. در حالي كه برای پیاده سازی ایده خود پول و سرمایه کافی در اختیار ندارد. در چنین شرایطی قرارداد مشارکت در ساخت به كمك مالک می آید. چراكه بر اساس این قرارداد مالک زمین، در اجرای پروژه ساخت و ساز خود از امکانات و سرمایه پیمانکار بهره مند مي شد.

ناگفته نماند بر اساس قرارداد منعقد شده بين طرفين بخش یا درصدی از پروژه به طرف سازنده تعلق خواهد گرفت. به این ترتیب هزینه ها میان مالک و سازنده تقسيم می شود. در ادامه شما را  با شرايط مشارکت در ساخت و انواع  مشارکت نیز آشنا خواهیم کرد.

در قراردادهاي مشاركت در ساخت مساله زمانبندي بسيار بسيار با اهميت مي باشد. به گونه ايي كه عدم وجود اهميت به مساله زمانبندي مي تواند مشكلات عديده اي را براي طرفين قرارداد مشاركت در ساخت به وجود بياورد. به جهت آشنايي با اهميت برنامه زمانبندي مشاركت در ساخت كليك كنيد.

متاسفانه در هنگام انعقاد قرارداد «مشارکت در ساخت» فقط به تعیین قدرالسهم اکتفا شده و تقسیم نامه مشاركت در ساخت تنظیم نمي شود.
اینجاست که اختلاف نظر در مورد تقسیم عادلانه خودنمایی کرده و بی توجهی به تنظیم تقسیم نامه مشاركت در ساخت قبل از شروع پروژه، مشکلات و اختلافات عدیده ای را بین مالکان و سازندگان به وجود می آورد.

شرایط مشارکت در ساخت
  • محاسبه میزان مشارکت و همین طور درصد سود هر یک از طرفین قرارداد باید بر اساس نرخ تورم و تغییرات قیمت مسکن در بازار باشد.
  • هزینه های پروژه بسته به عوامل مختلفی از جمله شهر و منطقه مورد نظر متفاوت خواهد بود. به همین دلیل هزینه های ساخت و ساز بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز در همان شهر و منطقه محاسبه می گردد.
  • در پروژه های مشارکتی پیش از هر اقدامی باید ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه را محاسبه نمود. توجه داشته باشید تعیین میزان سود و همین طور ارزش ملک با بکارگیری فرمول های ویژه ای انجام می گیرد.
  • در قراردادهای مشارکت در ساخت سهم مالک و پیمانکار از میانه 50% تعیین می گردد؛ یعنی مالک 55% از پروژه سهم برده و 45% آن نصیب پیمانکار می گردد. البته این تقسیم سهم تنها یک مثال رایج بوده و امکان تغییر آن به درصدهای 60 و 40 نیز وجود دارد.
  • پس از انعقاد قرارداد مشارکت و قبل از شروع ساخت و ساز پیمانکار وجهی بلاعوض را به مالک می دهد. به این علت که بتواند در طول پروژه مکانی را برای سکونت خود و خانواده اش تهیه نماید.
  • همان طور که گفته شد مشارکت در ساخت نوعی قرارداد است. خاصیت قراردادها را می توان در این دانست که طبق نظر طرفین آن تنظیم می شود. به عنوان مثال طرفین می توانند کلیه شرایط قرارداد از جمله میزان سود و… را با توافقی دو طرفه انجام دهند. با این حال نمی توان منکر تاثیر شرایط عرفی جامعه و همین طور قوانین مشارکت در ساخت شد.
  • از جمله مهم ترین شرایط انعقاد قراردادهای مشارکتی تعیین دقیق مسئولیت ها و وظایف هر یک از طرفین قرارداد است.
  • به توصیه وکلا و افراد خبره در زمان انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بهتر است شخصی را به عنوان داور تعیین نمایید. این فرد در صورت بروز مشکلات احتمالی به قضاوت میان طرفین مي پردازد. مشروط به این که در ابتدای امر شرایط، وظایف و مسئولیت هایش را به او ابلاغ نمایید. به این ترتیب برای حل و فصل اختلافات لزومی ندارد به دادگاه و مراجع قانونی مراجعه نمایید. مگر در شرایط خاص و استثنا.
  • چنانچه طرف پیمانکار یک شرکت حقوقی باشد بهتر است مالک ابتدا از اعتبار عملکرد و فعالیت های این شرکت مطلع گردد. به این ترتیب از بروز هر گونه خسارت، ضرر مالی و… جلوگیری خواهد شد.
  • انعقاد قرارداد مشارکت با شرکت های پیمانکاری حقوقی باید با امضای رسمی و مهر شرکت انجام گیرد.
  • در صورت عدم پایبندی هر یک از طرفین قرارداد به تعهداتشان طرف دیگر از حق فسخ قرارداد برخوردار خواهد بود.
  • چنانچه فرد یا افرادی به عنوان نماینده مالک رسیدگی به فعالیت های شرکت پیمانکاری را عهده دار باشند؛ لازم است نامشان در قرارداد ذکر شود. به اضافه این که بهتر است شرایط جایگزین شدن نماینده به جای مالک اصلی نیز در قرارداد درج گردد.
  • توصیه می شود براي مشارکت در ساخت چک های معتبر بانکی را جایگزین سفته كنيد، چرا که به این ترتیب در صورت بروز مشکلات احتمالی دچار سختی نخواهید شد.
  • اطلاع رسانی مستمر در بازه های زمانی یک الی دو ماهه جزو وظایف پیمانکار است؛ یعنی باید مراحل تکمیل کار را به صورت گزارش یا صورت جلسه به اطلاع مالک یا شرکت های طرف قرارداد برساند.
  • با توجه به این که ممکن است صاحب زمین یا ساختمان در طول اجرای پروژه فوت کند؛ در این صورت وراث او ادامه مشارکت در ساخت را عهده دار خواهند شد.
  • با پایان یافتن زمان قرارداد اگر ساخت و ساز به اتمام نرسیده باشد؛ هر دو طرف در صورتی حق فسخ یا مطالبه ضرر را خواهند داشت که شرایط آن در قرارداد ذکر شده باشد.
  • تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید بر اساس بودجه مالی مالک و همین طور زمينه فعالیت پیمانکار انجام گیرد.
  • از جمله الزامات مشارکت در ساخت تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه و تعهدات است.
  • شرط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت یکی از موضوعات بسیاری مهمی است که در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی شده و مالک طبق مفاد این شرط سازنده را از فروش یا پیش فروش تمام یا بخشی از واحدهای آپارتمانی سهم خودش منع می کند و گاهی نیز طبق شرایطی مانند اخذ اجازه کتبی از مالک یا نماینده مالکین به او اجازه فروش یا پیش فروش واحدهای آپارتمانی سهم خودش را می دهند. براي آشنايي با پيش خريد آپارتمان كليك كنيد.
 
تفاوت مشارکت در ساخت و شراکت در ساخت:
امروزه دو نوع متفاوت سرمایه‌گذاری در ملک بسیار مورد استفاده قرار میگیرند. «شراکت در ساخت و مشارکت در ساخت »
 جالب اینکه خیلی ها این دو روش سرمایه گذاری را به یک معنا می دانند . اما واقعیت این است که که این دو با هم بسیار متفاوت هستند.
 
مشاركت در ساخت
در مشارکت در ساخت تمام هزینه ها و تمام مسئولیت ها و امور مربوط به ساخت و ساز برعهده طرف سازنده می باشد و معمولاً طرف مقابل آنها مالکان ای هستند که ملکشان را برای ساخت و ساز در قالب قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده سپرده اند و مسولیتی در پروژه ساخت ندارند.
 
شراكت در ساخت:

 ولی در شراکت در ساخت چند نفر به صورت شراکتی ساختمانی را می سازند و در تمام امور هزینه ها و مسئولیت ها با هم شریک هستند.

مهمترین تفاوت مشارکت در ساخت و شراکت در ساخت  این است که:

شراکت در ساخت فسخ ندارد ولی برای قرارداد مشارکت در ساخت می توانیم شرایط فسخ قرارداد را پیش بینی کنیم.
 دیگر تفاوت مشارکت در ساخت و شرکت در ساخت این است که در شراکت نیازی به ارائه تضمین حسن انجام تعهدات نیست، ولی در مشارکت در ساخت حتماً و حتماً باید ضمانت انجام تعهدات از طرف سازنده اخذ شود.

لیست مصالح و متریال قراردادهای مشارکت در ساخت

قراردادهای مشارکت در ساخت علاوه بر محتوای حقوقی و مالی باید از محتوای فنی هم برخوردار باشد. بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت که توسط افراد غیر متخصص تنظیم می شود در قالب دو یا سه خط، اشاره ای مختصر دارد به مصالح و متریال مورد استفاده پروژه مورد مشارکت، واین  کم کاری و عدم تخصص می تواند باعث بروز اختلافات لاینحل بین مالک و سازنده شود. لیست مصالح ساختمانی با توجه به طراحی ساختمان و توافق طرفین نشان دهنده کیفیت پروژه می باشد و سازنده ملزم به اجرای طراحی مورد نظر با استفاده از مصالح و متریال مورد موافقت خواهد بود.

 

نکته مهم؛

 در قراردادهاي مشاركت در ساخت بی توجهی و سهل انگاری در عدم اشاره و یا اشاره مختصر به طراحی ساختمان و لیست مصالح و متریال محل و منشاء اختلافات زیادی بین طرفین خواهد بود

 

نکاتی که باید براي مشاركت در ساخت در تهیه لیست مصالح و متریال با توجه به طراحی پروژه رعايت نمود

  1. تعیین برند و یا کشور سازنده
  2. تعیین درجه مصالح و تعداد مورد نیاز «بسیاری ازبرندهای تولید مصالح و متریال محصولاتشان را درجه بندی می کنند»
  3. تعیین مصالح و متریال جایگزین در صورت عدم دسترسی به موارد مورد توافق
  4. توجه به عرف منطقه ای پروژه
  5. توجه به استانداردهای ایمنی و قوانین شهرسازی

 

نکته مهم؛

 با توجه به مفصل بودن لیست مصالح و نبود فضا برای ثبت در قرارداد لیست مصالح و متریال پیشنهاد می شود بصورت متمم یا پیوست قرارداد نگارش شود. 

لیست مصالح و متریال در قراردادهای مشارکت در ساخت

یک پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *