امور حقوقي ملكي
امور حقوقي ملكي

نكات حقوقي ملكي

در مورد نكات حقوقي ملکی بیشتر بدانید

اولين موردي كه به نكات حقوقي ملكي مربوط مي شود اين مطلب است كه در همه شهرهای دنیا برای ساخت‌و‌ساز، قوانین و ضوابطی وجود دارد اما از آنجایی که ممکن است این ضوابط به هر دلیلی از سوی شهروندان یا افراد سودجو نقض شود، نهاد حقوقي كه برای رسیدگی به آن از سوی قانونگذار تعیین شده است كميسيون ماده 100 شهرداري مي باشد.جهت آشنايي با كميسيون ماده 100 كليك كنيد.

دومين مورد، درصد بالایی از پرونده های محاکم قضایی مربوط به بخش نكات حقوقي املاک می باشد و خیلی از افراد سودجو به این بازار ورود پیدا کردند و از آن طرف یکی از پیچیده ترین مباحث حقوقی، حقوق املاک است و رویه قضایی مربوط به آن است، بنابراین لازم است همه ما قبل از هرگونه خرید و فروش جهت جلوگیری از بروز هرگونه مشکل حقوقی لاینحل اطلاعاتی اولیه در مورد خرید و فروش املاک داشته باشیم.

 در هر شغل و سمتی و در هر جایگاهی همه افراد باید نیازهای ملکی و سرمایه گذاری خود را از طریق خرید و فروش املاک انجام دهند پس لازم است با دانستن چند مفاد حقوقی و یا با همراهی یک فرد آگاه و یا وکیل حقوقی با چشمی باز و چراغی روشن وارد جاده پر پیچ و خم خرید ملک شوند.

 ١) بررسی کامل مدارک هویتی براي امور حقوقي ملکی:

در زمينه نكات حقوقي ملكي ابتدا باید مدارک شناسایی و وکالتنامه قانونی به طور دقیق بررسی شود اگر فردی به جای هر یک از طرفین به عنوان وکیل یا قیم قولنامه را امضاء کند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب صنعت نیز مطابقت داشته باشد و در مواردی ممکن است فردی به خاطر ورشکستگی از تصرف در اموال خود به موجب حکم دادگاه منع شده باشد، ممکن است فروشنده به دلایلی مثل کهولت سن یا بیماری محجور باشد که در این صورت معامله از نظر قانونی با طرف جهت استعلام این موضوع می توانید از اداره سرپرستی محجوران قوه قضاییه پیگیری و استعلام نمایید.

قبل از پرداخت هرگونه وجهی حتما باید سند ملک در چند زمینه مورد بررسی قرار بگیرد.

 الف) بررسی اصالت اسناد رسمی:

باتوجه نكات حقوقي ملكي جهت اطمینان از جعلی نبودن با مراجعه به سایت دفتر اسناد رسمی و دفاتر اسناد رسمی.

ب) بررسی در رهن نبودن ملک:

باتوجه نكات حقوقي ملكي اگر ملکی در رهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد خرید و فروش چنین املاکی غیرقانونی است و انتقال سند به نام خریدار امکان پذیر نیست، اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به سند رسمی آن می‌توانید متوجه این مطلب شويد چون در رهن بودن ملک در سند رسمی درج خواهد شد.

ج) بررسی توقیف نبودن ملک:

باتوجه نكات حقوقي ملكي یکی دیگر از موانع انتقال رسمی ملک بازداشت بودن ملک است. ممکن است بر اساس دستور مقامات قضایی و اجرایی اداره اجرای ثبت در توقیف باشد معامله چنین املاکی غیر قانونی و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف امکان پذیر نیست و اینکه استعلام بازداشت نبودن ملک از طریق اداره ثبت اسناد امکان پذیر می باشد.

٢) وضعیت سند مالکیت:

باتوجه نكات حقوقي ملكي در جهت جلوگیری از هرگونه کلاهبرداری لازم است علاوه بر بررسی مدارک شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی حتماً وضعیت سند ملک مورد معامله بررسی شود.

۳)مطابقت ملک با وضعیت موجود ملک:

باتوجه نكات حقوقي ملكي لازم است قبل از انجام معامله زمین یا ملک مورد معامله را به صورت دقیق از نظر نوع کاربری و هر نوع عیب و نقصی بررسی و مشخصات آن با مشخصات سند و قولنامه تطبیق نمایید.

۴)معامله املاک موروثی (ورثه ای):

باتوجه نكات حقوقي ملكي در اینگونه معاملات باید مشخصات کامل ورثه ها و یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید و اینکه حضور و امضای همگی وراث یا نماینده آنها در هنگام تنظیم قرارداد ضروری است و مبلغ های پرداختی باید در وجه یکایک آنها باشد.

 ۵)پرداخت مبلغ معامله به صورت مرحله‌ای :

باتوجه نكات حقوقي ملكي از پرداخت کلی ثمن معامله به صورت یکجا به مالک خودداری نمایید همزمان با تنظیم قرارداد بخشی از ثمن را پرداخت کرده و در مرحله تحویل و انتقال سند نیز به صورت جداگانه مابقی ثمن مورد معامله را پرداخت نمایید.

۶) پیش بینی دریافت خسارت عدم انجام تعهدات و شرایط فسخ قرارداد:

باتوجه نكات حقوقي ملكي به اینکه امکان بروز هرگونه مشکلی در مراحل بعدی وجود دارد و جهت جلوگیری از درد سر های بعدی اخذ خسارت های عدم انجام تعهدات و شرایط فسخ قرارداد برای هرکدام از طرفین تعریف و تعیین شود.

 ۷) تنظیم و ثبت سند:

باتوجه نكات حقوقي ملكي جهت جلوگیری از هر نوع دعاوی حقوقی حتما هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت وضعیت در هنگام تنظیم قرارداد برای انتقال سند تعیین شود همچنین دفترخانه ای که  این انتقال قرار است آنجا  انجام شود به اینکه در روز موعود با در دست داشتن چک رمزدار به دفتر خانه مراجعه نمایید و در صورت عدم مراجعه مالک حضور شما و عدم حضور مالک باید نزد دفترخانه گواهی شود تا در صورت نیاز به عنوان یکی از دلایل عدم انجام تعهدات طرف مقابل به مراجع قضایی ارائه شود.

٨) بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک:

باتوجه نكات حقوقي ملكي شاید اشخاص دیگری نسبت به ملک حقوق و منافعی داشته باشد که این حقوق و منافع جلوگیری کند از حقوق خریدار برای مثال ممکن است که ملک دارای حق انتفاع باشد به این معناست که حق سکونت و بهره برداری از ملک برای فرد دیگری باشد یا اینکه حق سرقفلی و یا حق کسبی پیشه در مورد املاک تجاری داشته باشد برای جلوگیری از این مشکلات باید در مورد حقوق ملک بررسی کامل به عمل آید قسمتی از این بررسی از طریق سند و دقت در متن رسمی ملک انجام گیرد علاوه بر این موارد استعلام از اداره پست اسناد نیز می‌تواند مفید بوده و همچنین شما میتوانید با بازدید از ملک و یا اینکه ملک در تصرف چه کسی است و تحقیق از همسایگان بسیاری از ابهامات را رفع کنید.

9) تحقيقات محلي از ملك:

باتوجه نكات حقوقي ملكي تحقیق از اهالی و ساکنین مجاور محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیاناً مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید با مراجعه به شهرداری،دارایی و سایر ارگان ها تا حدی از ظرفیت ملک و نداشتن عقب‌نشینی و بدهی مالیاتی می توانید با خبر شوید اگر فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام کند باید گواهی از دفترخانه تنظیم کند و سند وکالت ارائه کند مبنی بر اینکه این وکالت همچنان معتبر و پابرجاست در صورتی که ملک در تصرف مستاجر باشد از متصرف در مورد چگونگی توافق با فروشنده در ارتباط با تخلیه سوال شود.

نگارش مبایعه نامه

مواردی را که هنگام نوشتن مبایعه نامه  در نكات حقوقي ملكي باید رعایت نماییم :
اگر مبایعه نامه به صورت عادی در دفتر مشاور املاک تنظیم شود، بررسی كنيم که آیا مشاور املاک مجوز قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا نه، در قرارداد مبایعه نامه باید مشخصات کامل ملک مورد معامله که شامل آدرس محل پست، پلاک ثبتی، مساحت عرصه و اعیان، پارکینگ، انباری و سهم آپارتمان از قسمتهای مشاعی ساختمان و سایر ویژگی های آن به صورت دقیق ذکر شود قیمت ملک باید به صورت دقیق مشخص و دو طرف معامله نحوه پرداخت آن را تعیین نماید یکی از موارد مهم در مورد خرید ملک این است که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا برای هر متر مربع جداگانه قیمت گذاری شود فایده آن به این صورت است که اگر بعدا مشخص شد مساحت ملک کمتر یا بیشتر است امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته و اگر اسناد تجاری مانند چک و سفته نزد مشاور املاک به امانت گذاشته باشد باید در قرارداد قید گردد که این اسناد بر اساس چه شرایطی و در چه زمانی و به چه کسانی می توان تسلیم کرد.
طرف های معامله باید تاریخی مشخص را برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی و نقل و انتقال ملک به صورت رسمی مشخص نمایند همچنین باید مشخص شود که قرارداد در چه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرف مقابل فسخ می شود همچنین طرفهای معامله می توانند توافق نمایند که هیچ کدام از آنها حق فسخ معامله را نداشته همچنین باید مبلغی مشخص شود برای جبران خسارت ناشی از انجام نشدن تعهدات معین شده.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *